CapMan Real Estate Denmark on uudistanut Carlsbergin kaupunginosassa sijaitsevan Red Warehousen moderniksi, korkeatasoiseksi toimistotilaksi ja antanut 140 vuotta vanhalle rakennukselle uuden elämän. Rakennus yhdistää tanskalaisen teollisuushistorian vuodelta 1883 nykyaikaiseen arkkitehtuuriin ja innovatiivisiin ratkaisuihin.
Red Warehouse sijaitsee Carlsberg Byenin sydämessä, joka on Kööpenhaminan uusi kaupunkikeskus. Viimeisen vuosikymmenen aikana Carlsbergin kaupunginosa on kehittynyt eläväksi asumisen, työnteon ja vapaa-ajan alueeksi, jossa on ravintoloita, kaupunkitiloja ja puistoja, tehden alueesta ainutlaatuisen kulttuuriympäristön. Tavoitteena on kehittää entisestä teollisuusalueesta vähitellen urbaani kaupunginosa, jossa kulttuuriperintö säilytetään ja vanhoille rakennuksille annetaan uusi elämä.
Carlsbergin perustajan J.C. Jacobsenin rakennuttama Red Warehouse on edelleen ainutlaatuinen kohde alueella, ja sieltä avautuu näkymä puutarhaan, joka kuului perustajan pojalle ja panimon osaomistajalle Carl Jacobsenille. Red Warehouse toimi 1900-luvulla työpajana ja viljavarastona. Rakennus oli ollut pitkään tyhjillään, kun CapMan Nordic Real Estate II -rahasto hankki sen Carlsberg-säätiöltä vuonna 2019; kiinteistö oli huonossa kunnossa. Tämä ei pelottanut CapManin tiimiä, joka näki kohteessa merkittävää potentiaalia.
”On harvinaista saada mahdollisuus sijoittaa rakennukseen, jossa on näin poikkeukselliset kehitysmahdollisuudet Kööpenhaminan halutuimmalla ja elinvoimaisimmalla alueella. Näimme Red Warehousessa valtavaa potentiaalia, kun muut näkivät lähinnä haasteita. Ajatuksena oli muuntaa vanha panimorakennus moderniksi, huipputason toimistotilaksi”, sanoo Peter Gill, CapMan Real Estate Denmarkin johtaja ja hankkeen vetäjä.
Historiallisen rakennuksen säilyttäminen
Red Warehouse on CapMan Real Estate Denmarkin tähän mennessä vaativin hanke. Alkuperäisestä rakennuksesta oli jäljellä vain karkea runko, tiiliseinät ja vanhat puiset kattopalkit. Rakennus muistutti osittain raunioita, ja alkuperäisestä käytöstä oli vain vähän jälkiä. Koska rakennus oli suojeltu, kuten useat muutkin Carlsbergin vanhan panimoalueen rakennukset, korjaus vaati huolellista suunnittelua sekä lupien hankkimista kaikille muutoksille.
CapManin johdolla projektitiimi lähestyi hanketta alkuperäistä rakennetta kunnioittavalla tavalla. Viereisen, suojelemattoman teollisuusrakennuksen purkamisen jälkeen kohteeseen lisättiin uusi muurattu julkisivu, joka suunniteltiin tasapainoisesti suhteessa alkuperäiseen ulkoasuun ja historialliseen ympäristöön.
Modernin työympäristön luonnonvalovaatimusten täyttämiseksi keskeisiä toimenpiteitä olivat tuhoutuneen pohjoisjulkisivun korvaaminen uudella, uusien ikkunoiden lisääminen, kokonaan uuden kerroksen rakentaminen kevytrakenteisella lasijulkisivulla, ylhäältä valaistut atriumtilat sekä uusien ikkunoiden asentaminen. Lisäksi rakennuksen katolle suunniteltiin uusi kattoterassi.
Kulttuuriperintövirasto oli määritellyt Red Warehousen kellaritilat säilyttämisen arvoisiksi. Tilat pyrittiin säilyttämään mahdollisimman pitkälle ja integroimaan osaksi alueen rakennuksia ja kaupunkitilaa. Varaston kellaritilat suojeltiin yhdessä Gl. Carlsbergin kellarikaarten kanssa. Erityisesti putkimaiset kylmävarastot, joissa Carlsbergin olutta aikanaan säilytettiin jäällä, katsottiin tärkeiksi säilyttää.
Onnistunut muodonmuutos
Viime vuosien aikana CapMan on ollut keskeisessä roolissa Red Warehousen onnistuneessa muodonmuutoksessa – historiallisista juurista moderniksi kokonaisuudeksi, jossa perintö ja nykyaikainen laatu yhdistyvät. Red Warehouse kunnioittaa rakennuksen historiaa yhdistäen alkuperäisen laadun nykyaikaiseen sisustukseen, arkkitehtuuriin ja teknologiaan. Kaikki uudet yksityiskohdat on suunniteltu erityisesti tätä kohdetta varten.
CapManin tavoitteena oli säilyttää ja kunnostaa vuoden 1883 teollisuusrakennus osaksi Carlsbergin historiallista panimoympäristöä. Samanaikaisesti Peter Gill tiimeineen halusi lisätä kokonaisuuteen uusia moderneja elementtejä ja päivittää toimistotilat vastaamaan nykypäivän teknologisia vaatimuksia.
”Hanke on esimerkki siitä, miten mittava muutoshanke voi tulkita historiallisen rakennuksen uudelleen ja antaa sille uuden elämän modernien tilojen avulla. Yksi esimerkki tästä on kellarissa sijaitseva entinen jäähdytyshuone, joka toimii nyt kokous- ja luentotilana nykyaikaisella teknologialla varustettuna. Toinen esimerkki on keskeinen portaikko, joka on yksi rakennuksen näyttävimmistä elementeistä. Se on elegantti rakenneratkaisu, joka saa portaikon näyttämään ilmassa kelluvalta. Räätälöity portaikko avaa tilaa uudella ja kiinnostavalla tavalla.”
Modernia toimistotilaa
Vanha teollisuuskiinteistö on muutettu 10 000 neliömetrin moderniksi toimistorakennukseksi. CapManin hankinnan ja perusteellisen peruskorjauksen myötä maanpäälliset kerrokset muodostavat noin 6 000 neliömetrin modernit toimistotilat. Kellarissa on noin 4 000 neliömetriä kokoustiloja, suuri TED-tyyppinen auditorio, kuntosali ja baari. Katolle on rakennettu noin 700 neliömetrin kattoterassi ulkoliikuntamahdollisuuksineen ja after work -baareineen, josta avautuvat upeat näkymät Kööpenhaminan keskustaan.
”Red Warehousessa on ominaisuuksia, joita moderneissa rakennuksissa ei usein näe – ja joita yritykset etsivät rakentaakseen omaa brändiään ja strategiaansa. Uusien ratkaisujen ja teknologian ansiosta rakennus vastaa vaativimpienkin vuokralaisten tarpeisiin. Se on nykyään täydellinen kohtaamispaikka niin työntekijöille kuin asiakkaillekin. Red Warehouse on vetovoimainen työympäristö, joka myös tukee uusien työntekijöiden rekrytointia.”
Vuonna 2022 CapMan solmi pitkäaikaisen vuokrasopimuksen merkittävän vuokralaisen kanssa. Kiinteistö myytiin saksalaiselle perheomisteiselle THI Investments -yhtiölle, ja omistuksen siirto toteutui vuonna 2023. Red Warehouse valmistui elokuussa 2023.
CapManin hanke luo arvoa
CapManin tavoitteena on luoda arvoa pitäen sijoittajien edun keskiössä. Näin laajassa ja monimutkaisessa hankkeessa on tärkeää ratkaista matkan varrella esiin nousevat haasteet tehokkaasti, ylläpitää projektin etenemistä ja välttää kalliit viivästykset. Samalla on oltava kärsivällinen ja keskittyä hankkeen pitkän aikavälin potentiaaliin.
”Tiesimme, että matkan varrella tulee haasteita, ja varauduimme niihin sekä toimimme rakentavasti ratkaistessamme eri tilanteita. CapManin tiimi teki tiivistä yhteistyötä Tanskan kokeneimpien asiantuntijoiden kanssa, joilla on erityisosaamista vanhojen rakennusten peruskorjauksesta, erikoisrakentamisesta, sisustussuunnittelusta ja arkkitehtuurista. Näiden yhdistelmä johti erinomaiseen lopputulokseen. Pidämme haasteista – mitä monimutkaisempia, sen parempi. Juuri silloin CapMan tekee suurimman eron. Juuri tämä mahdollistaa arvonluonnin ja hyvän tuoton sijoittajille.”
Vastuullisuutta kiinteistökehittämisen kautta
Hanke on onnistunut esimerkki siitä, miten huolellinen ja rakennuksen ominaispiirteitä kunnioittava kehittäminen voi löytää uuden tulkinnan historialliselle rakennukselle ja antaa sille uuden elämän osana ympäristöään. ESG-näkökulmasta rakennus on sertifioitu BREEAM In-Use -luokituksella tasolle Very Good, mikä osoittaa CapManin sitoutumista vastuullisuuteen.
”Red Warehouse osoittaa, että kestävin tapa kehittää kiinteistöjä on kunnostaa ja ottaa uudelleen käyttöön olemassa olevia rakennuksia. Tässä hankkeessa täytämme kaikki keskeiset ESG-kriteerit, mikä on monin tavoin ainoa tie eteenpäin.”
Kiinteistökehitys voi asettaa keskiöön rakennuksen käyttäjät ja ympäröivän yhteisön, ja Red Warehouse on tästä erinomainen esimerkki. CapMan haluaa kehittää hankkeita, jotka ovat osallistavia, tarjoavat erinomaisen käyttökokemuksen ja tukevat elinvoimaisten yhteisöjen kehitystä.
Ehdolla tanskalaiseen arkkitehtuuripalkintoon
Red Warehouse -hanke on saanut useita tunnustuksia ja ehdokkuuksia. Rakennuksen arkkitehtuuri ja suunnittelu olivat ehdolla vuoden 2024 Arne-palkinnon saajaksi, joka on nimetty ikonisen arkkitehdin Arne Jacobsenin mukaan. Ehdokkuus vahvistaa CapManin sitoutumisen ja tukee projektitiimin lähestymistapaa ja visiota. Tunnustus korostaa tiimin panostusta sekä vastuullisuuteen että arkkitehtoniseen laatuun, minkä tuomaristo tiivisti toteamalla: ”Red Warehouse on onnistunut esimerkki siitä, miten arkkitehtuurin avulla toteutettu muodonmuutos voi tulkita rakennuksen uudelleen ja antaa sille uuden elämän ympäristöään kunnioittaen.”
Palkitseva hanke
Red Warehouse on ollut opettavainen ja palkitseva hanke kaikille CapMan Real Estate Denmarkin parissa työskennelleille. Peter Gill tiimeineen loi yhdessä yhteistyökumppaneiden kanssa uuden ikonisen rakennuksen Carlsbergin kaupunginosaan.
”Henkilökohtaisesti tämä on ollut yksi opettavaisimmista hankkeista, joissa olen ollut mukana. Vanhan teollisuusrakennuksen muuntaminen moderniksi toimistoksi on ollut erittäin palkitsevaa. Nautin koko matkasta. Projekti päättyi onnistuneesti kaikkien osapuolten näkökulmasta. Olemme luovuttaneet kohteen pitkäaikaiselle vuokralaiselle ja uudelle omistajalle. Toivottavasti Red Warehouse toimii elävänä työskentelyn keskuksena vielä monien sukupolvien ajan.”
CapMan ja Red Warehouse
CapMan Nordic Real Estate II -rahasto hankki Red Warehousen Kööpenhaminassa vuonna 2019. Vuonna 2022 kohteelle solmittiin pitkäaikainen vuokrasopimus, ja CapMan myi kiinteistön saksalaiselle perheomisteiselle THI Investments -yhtiölle, jonka omistus alkoi syksyllä 2023. CapMan Real Estate hallinnoi noin 4,2 miljardin euron kiinteistövarallisuutta, ja tiimiin kuuluu yli 65 kiinteistöalan ammattilaista Helsingissä, Tukholmassa, Kööpenhaminassa, Oslossa ja Lontoossa.